Por Que o Brasil Tem Menos Casas Próprias que a China (e Não é Só Sobre Renda)

 Antes de entrar no argumento, uma ressalva que costumo fazer questão de deixar clara: "casa própria" não é um número único e estável — varia conforme a pesquisa conta só imóvel quitado ou também o que ainda está sendo financiado, e conforme o ano de referência. Dito isso, a tendência brasileira é inequívoca e, sozinha, já é uma notícia: segundo a PNAD Contínua do IBGE, o percentual de domicílios próprios já quitados caiu de 66,2% em 2016 para 60,2% em 2025 — uma queda de 6 pontos percentuais em nove anos, sendo 1,4 ponto só entre 2024 e 2025. Do outro lado do Pacífico, a China mantém uma taxa de posse de imóvel estimada entre 90% e 96% da população urbana, a depender da pesquisa — uma das mais altas do mundo, num país com mais de seis vezes a população brasileira. A pergunta que fica é óbvia: por que um país conseguiu isso e o outro está andando na direção contrária?

O paradoxo dos imóveis vazios

A resposta mais reveladora não está em quem tem casa, mas em quantas casas ficam vazias enquanto gente precisa de uma. O Censo 2022 do IBGE contou 11,4 milhões de domicílios vagos no Brasil — 13 em cada 100 domicílios do país, contra 9 em cada 100 em 2010. Enquanto isso, o déficit habitacional brasileiro — famílias que não têm onde morar de forma adequada — foi estimado pela Fundação João Pinheiro em 5,9 milhões de domicílios. Ou seja: existem hoje quase o dobro de casas vazias no Brasil do que seria necessário para zerar o déficit habitacional inteiro do país.

Isso não é distribuído de forma aleatória. A pesquisadora Isadora Guerreiro, da USP, mapeou casos como o de São Gonçalo do Amarante, na região metropolitana de Natal: entre 2010 e 2022, a população da cidade cresceu de 88 mil para 116 mil habitantes — mas o número de domicílios vagos ali quadruplicou, de 2,7 mil para 11,4 mil. Ou seja, o mercado imobiliário continuou construindo e vendendo unidades novas numa cidade que crescia, mas essas unidades não foram ocupadas pela população que de fato precisava de moradia. Guerreiro atribui isso a uma política habitacional que, por décadas, privilegiou construção nova como incentivo ao setor imobiliário, em vez de priorizar requalificação de imóveis ociosos e ocupação do que já existe — um desenho de política pública que favorece a especulação, não o acesso à moradia.

O que a lei já prevê (e por que raramente é aplicada)

O curioso é que o Brasil não carece de instrumento legal para lidar exatamente com esse problema. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição de 1988, existe especificamente para dar dentes à ideia de que a propriedade urbana tem uma função social — ou seja, que o direito de possuir um imóvel na cidade não é absoluto quando esse imóvel fica ocioso enquanto a cidade cresce ao redor dele.

A lei prevê uma escala de instrumentos, pensada pra aumentar de intensidade conforme o proprietário ignora as etapas anteriores. Primeiro vem o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios: o município notifica o dono de um terreno ou imóvel subutilizado, que passa a ter prazo definido pelo plano diretor para apresentar projeto e de fato construir ou usar aquele espaço. Se o proprietário ignorar a notificação, entra o IPTU progressivo no tempo — o imposto sobe a cada ano que o imóvel permanece ocioso, criando pressão econômica crescente para que ele deixe de ser vantajoso simplesmente "sentar" sobre um terreno vazio esperando a valorização. E, no último degrau, o município pode desapropriar o imóvel pagando com títulos da dívida pública em vez de dinheiro corrente — o que reduz drasticamente o custo fiscal de retomar propriedades que insistem em não cumprir função social nenhuma.

No papel, é um dos arcabouços legais mais avançados do mundo em matéria de combate à especulação imobiliária urbana. Na prática, a aplicação depende inteiramente da vontade política de cada prefeitura — que precisa primeiro aprovar um plano diretor detalhado o bastante para definir o que conta como "subutilizado", depois notificar proprietários (que costumam ter recursos jurídicos e políticos para judicializar cada etapa), e só então, anos depois, aplicar as sanções. Poucos municípios brasileiros levam o processo até o fim. O instrumento existe; o que falta é o Estado disposto a usá-lo contra quem tem capital suficiente para litigar indefinidamente.

O contraponto que a comparação simples esconde

Seria fácil terminar por aqui com a conclusão de que a China simplesmente "resolveu" a moradia e o Brasil não. Só que essa leitura ignora uma parte enorme da história chinesa recente: a China também tem uma das maiores crises de imóveis ociosos do planeta, só que em outra escala. Estimativas — como as do economista Gan Li, da Southwestern University of Finance and Economics — apontam algo entre 50 e 65 milhões de imóveis vazios no país, construídos durante décadas de expansão imobiliária alimentada por incentivo estatal ao setor da construção como motor de crescimento do PIB. São as famosas "cidades fantasmas" chinesas: bairros e até cidades inteiras erguidas, vendidas como investimento, e nunca ocupadas. A crise da incorporadora Evergrande, que estourou em 2021, e a de outras gigantes como a Country Garden, são sintoma direto desse modelo: construir para vender como ativo financeiro, não necessariamente para morar.

Ou seja: os dois países erraram, só que em direções diferentes. O Brasil deixa capital ocioso concentrado em poucas mãos, sem instrumento efetivo pra forçar o uso social da propriedade — resultado, excesso de gente sem casa ao lado de excesso de casas vazias, numa distribuição que a taxa nacional de posse de imóvel nem chega a capturar. A China conseguiu popularizar a posse do imóvel numa escala impressionante, mas construiu excesso de oferta especulativa em ritmo tão acelerado que boa parte dela nunca vai ser habitada — trocando o problema de "quem não tem casa" pelo problema de "capital represado em concreto que não gera retorno nenhum", hoje um dos maiores riscos sistêmicos da economia chinesa.

A lição que sobra não é "copiar a China" nem "o Brasil está condenado". É que taxa de posse de imóvel, sozinha, é uma métrica perigosamente simples pra um problema que envolve especulação, política fiscal municipal e capacidade real do Estado de fazer valer uma lei que, no caso brasileiro, já existe há mais de vinte anos — só falta ser levada a sério.